¿Qué es un short sale?

Un short sale es la venta de un inmueble en la que lo que produce la venta no alcanza para cubrir el total de los reclamos que respaldan los liens registrados sobre él. La palabra describe la aritmética y nada más: lo que deja la venta, después de los costos normales del cierre, es menos que la suma que habría que pagarles a los titulares de los liens para que liberen sus reclamos por su propia voluntad.

Esa diferencia es lo que convierte a la operación en una categoría aparte. En una venta común, el agente de cierre le paga a cada titular el payoff que declaró y registra los releases, y nadie tiene que aceptar nada, porque a todos se les paga completo. Cuando el dinero no llega, ese mecanismo deja de funcionar, y la venta solo puede cerrarse si un titular consiente en liberar su reclamo por menos del saldo que se le debe.

Es decir, un short sale se define por un consentimiento y no por un precio. Es un contrato de compraventa común entre un dueño y un comprador, más el acuerdo aparte de uno o varios titulares de liens —partes que no están vendiendo nada y que no están obligadas a participar— de aceptar menos de lo que su contrato les da y registrar el release de todas formas.

Un lien se adhiere a la propiedad, no a la persona que debe. Se puede firmar y entregar un deed mientras todos los reclamos registrados contra el inmueble siguen exactamente donde estaban, y por eso una venta que deja un lien en pie transfiere una propiedad que nadie quiere y que ninguna compañía de título va a asegurar. El release es el objetivo de todo el ejercicio.

Ahí está la diferencia entre lo que decide el dueño y lo que finalmente ocurre. Un dueño y un comprador pueden estar de acuerdo en todo —precio, fechas, condición, depósito— y la transacción aun así no puede cerrar, porque la firma que hace falta es la de una tercera parte que no ha aceptado nada. En un short sale, un contrato firmado es el comienzo de una revisión y no el final de una negociación.

Cuando hay más de un reclamo registrado, cada titular decide por separado, y las posiciones junior son las más difíciles: un titular que se enfrenta a quedar extinguido en otro procedimiento hace un cálculo distinto al de uno que espera cobrar completo. Que uno solo se niegue basta para detener la operación, y ninguno le debe explicaciones a nadie.

La revisión se hace con documentos. El titular recibe un paquete armado por el dueño o por su representante —un contrato firmado, un estado de cierre que muestra lo que recibiría cada parte y documentación financiera que sustente el faltante— y lo evalúa contra sus propios criterios internos y contra lo que le exija el inversionista o el asegurador del préstamo. Como parte de esa revisión, el inmueble normalmente se valora de forma independiente por cuenta del titular.

La aprobación, si llega, llega como una carta con condiciones. Esas condiciones pueden referirse al precio, a la fecha de cierre, a qué costos pueden pagarse con el producto de la venta, a si el faltante se perdona o se sigue debiendo, y a quién puede comprar: los requisitos de que las partes no estén relacionadas entre sí son habituales. Que una carta se venza es un desenlace frecuente, y un vencimiento devuelve el expediente a revisión.

Los tiempos los fijan la institución que revisa y la cantidad de titulares que haya, y por eso la duración de un short sale no es algo que el comprador ni el dueño controlen. Nada del proceso es igual entre una institución y otra, y esta página no dice cuánto tarda ninguna parte de él, porque no existe una cifra general que sea honesta.

Un short sale es una venta que hace el dueño. El dueño todavía tiene el título, firma el deed y se lo entrega al comprador en el cierre; lo único fuera de lo común es que un titular de un lien aceptó liberar su reclamo por menos del saldo para que ese deed pueda entregarse limpio.

Un foreclosure es un procedimiento que inicia el titular de un lien para ejecutarlo y lograr que la propiedad se venda, conducido por una corte o por un trustee según la ley del estado. El dueño es parte del procedimiento, no el vendedor, y la venta se realiza bajo las reglas del procedimiento y no por contrato entre dos partes.

REO —real estate owned— describe a una propiedad después de que ese procedimiento terminó con el propio titular del lien como dueño. Una venta REO es una venta común de una institución que tiene el título. Los tres términos describen a tres vendedores distintos, y usarlos como sinónimos genera confusión en los registros del condado, en los datos de listados y en cualquier conversación.

No es una venta corta en el tiempo. La palabra se refiere a que el producto de la venta se queda corto frente a la deuda y no tiene nada que ver con la duración; de hecho, la revisión suma una parte y una decisión que una venta común no tiene. Quien toma el nombre al pie de la letra lo entiende al revés.

Tampoco es una posición de precio. Un short sale dice que lo que produce la venta es menos que el total que respaldan los liens sobre el inmueble, lo cual es un hecho sobre la deuda y no sobre la propiedad ni sobre ningún mercado. Dos casas idénticas pueden ser una un short sale y la otra una venta común según nada más que cuánto se debe sobre cada una.

Y una aprobación no está dada de antemano. El titular está haciendo un juicio comercial sobre su propia posición y puede negarse, contraofrecer o poner condiciones que las partes no acepten, así que un contrato sobre un short sale es un contrato sujeto a la decisión de un tercero mientras esa decisión no esté por escrito.