¿Qué es as-is en bienes raíces?

As-is —tal como está— describe un término de la venta, no un tipo de propiedad. Una propiedad vendida as-is se transfiere en la condición en que se encuentra al momento del contrato: el vendedor se compromete a no hacer reparaciones, a no completar trabajos que aparezcan después y a no dar un crédito en el cierre en lugar de hacer cualquiera de las dos cosas. Lo que el comprador encuentre es lo que el comprador recibe.

La frase pertenece al contrato, y por eso la misma casa puede ofrecerse as-is por un vendedor y con obligación de reparar por el siguiente. Nada del inmueble cambia cuando cambia el término. Lo que cambia es quién carga con el costo y con el trabajo de resolverlo, y esa asignación es todo el contenido de la frase.

Como es un término contractual, su efecto exacto es el que diga el documento. Los contratos lo usan junto a cláusulas separadas sobre inspección, divulgación y derecho a retirarse, y esas cláusulas hacen mucho más trabajo que las dos palabras. Leer la frase por su cuenta es el error más común que se comete con ella.

Un término as-is habla de reparaciones. Por lo general no es un permiso para ocultar nada, y por sí solo no resuelve la obligación que tenga un vendedor de informar lo que sabe sobre la propiedad. Esas obligaciones vienen del contrato y de la ley del lugar donde está el inmueble, no son iguales en todas partes y se reforman; una página de definiciones no es el lugar para enunciar ninguna, y aquí no se enuncia.

Tampoco quita, por sí solo, la posibilidad de que el comprador inspeccione. La mayoría de los contratos escritos as-is siguen incluyendo un periodo de inspección, y la diferencia frente a un contrato con obligación de reparar está en lo que pasa al final de ese periodo: el remedio del comprador suele ser seguir adelante o retirarse en los términos que fije el contrato, en lugar de entregarle al vendedor una lista de cosas por resolver.

Así que el significado práctico de as-is está en la interacción de tres cosas —el término de reparaciones, la cláusula de inspección y las obligaciones de divulgación— y leer una sin las otras dos da una respuesta equivocada en las dos direcciones. Los compradores que trabajan con inmuebles en esta condición leen las tres siempre.

Un comprador que financia llega acompañado de un prestamista, y el prestamista no solo está evaluando al comprador. Está evaluando al inmueble, porque el inmueble es la garantía, y los programas de préstamo le imponen requisitos de condición a esa garantía: puntos estructurales, mecánicos, de seguridad y de habitabilidad que tienen que resolverse antes de que se entreguen los fondos. Esos requisitos son del prestamista y existen para proteger su posición.

La consecuencia es mecánica y no comercial. Una propiedad que no cumple los requisitos de condición de un programa determinado no puede transferirse por ese programa hasta que esos puntos se resuelvan, por más compradores que la quieran, porque el dinero no llega. Cuando el vendedor no va a hacer el trabajo y el comprador no puede pagarlo antes del cierre, esa ruta sencillamente no está disponible para ese par.

Lo que queda es el grupo de compradores cuya compra no depende de ese programa: quienes no usan ese financiamiento, o quienes se fondean de forma privada y no a través de un banco. Esos compradores le ponen número al trabajo pendiente en lugar de exigir que se haga primero, y por eso los inmuebles que necesitan obra suelen venderse as-is y a esa población. Es una afirmación sobre cómo funciona el mecanismo, no un pronóstico sobre ninguna propiedad en particular.

Un comprador que toma una propiedad as-is está aceptando el riesgo de la obra, así que el estimado de las reparaciones deja de ser un trámite y pasa a ser el centro del análisis. El método habitual es un scope of work: un presupuesto por partidas, cuarto por cuarto y sistema por sistema, armado con lo que encontraron la inspección y el recorrido, más una reserva para lo que ninguno de los dos pudo ver.

Esa cifra entra directamente en los números del comprador. Los inversionistas que compran en esta condición restan el costo de la obra, los costos de mantener el inmueble mientras se hace y los costos de venderlo después de lo que esperan que soporte la propiedad terminada, y lo que queda es lo que la propiedad vale para ellos. La condición no es un detalle secundario del precio: es uno de los datos de entrada.

Por eso también la inspección de un comprador as-is suele ser más minuciosa y no menos. Nadie más va a resolver nada, así que todo lo que se pase por alto lo carga el comprador, y las partes de un edificio en las que sale caro equivocarse —techo, cimientos, plomería, servicio eléctrico, la conexión de drenaje— son las primeras que se revisan.

No significa que la propiedad esté en mal estado. Un vendedor que está resolviendo una sucesión, que se muda en una fecha fija o que simplemente no quiere administrar un proceso de obra puede vender as-is un inmueble bien cuidado por razones que nada tienen que ver con el edificio. El término dice que el vendedor no va a hacer trabajo; no dice que haga falta.

No significa comprar a ciegas ni comprar sin documentos. Las inspecciones, los permisos, los registros de la asociación y la búsqueda de título siguen existiendo y se siguen leyendo. As-is asigna la obligación de reparar; no apaga el examen normal de lo que se está comprando.

Y no es un precio. As-is no dice nada sobre lo que vale una propiedad, sobre lo que alcanzaría en ningún mercado ni sobre lo que pagaría un comprador, y de la frase no se puede deducir ninguna cifra. Lo que cuesta una propiedad, en esta condición o en cualquier otra, es lo que produzca la negociación sobre esa propiedad concreta.