¿Qué es subject-to?

Subject-to — abreviatura en inglés de comprar "sujeto al financiamiento existente" — es una forma de comprar una propiedad en la que el vendedor le transfiere la escritura al comprador mientras la hipoteca del vendedor se queda exactamente donde está: vigente, sin liquidarse, y a nombre del vendedor. El comprador es el dueño de la propiedad y asume hacer los pagos mensuales del préstamo, pero el préstamo en sí no se toca. El banco queda con un deudor que ya no es dueño de la garantía, y la propiedad con un dueño que nunca fue el deudor.

Esa división — el título se mueve, la deuda no — es todo el mecanismo, y todo lo distintivo del subject-to se desprende de ella. No hay préstamo nuevo, así que no hay nueva evaluación de crédito, no hay valuación encargada por un banco y no hay liquidación del saldo existente en el cierre. El precio de compra se paga, en la práctica, en parte asumiendo la responsabilidad de la deuda existente y en parte con el efectivo que se entregue por encima de ella.

Conviene distinguir el subject-to de una asunción de préstamo (assumption). En una asunción, el banco participa: aprueba al nuevo comprador y la deuda se transfiere formalmente a su nombre. En una compra subject-to el banco no es parte del arreglo en absoluto — lo cual es a la vez la fuente de la rapidez del método y la fuente de su riesgo más discutido.

Mecánicamente, el cierre se parece a una versión pequeña de cualquier cierre: un contrato de compraventa que declara que la venta es sujeta al financiamiento existente, una escritura del vendedor al comprador, y la liquidación del efectivo que corresponda. Como el préstamo existente no se liquida, el efectivo necesario puede ser mucho menor que en una compra convencional — muchas veces la diferencia entre el precio acordado y el saldo del préstamo, más los costos.

Después del cierre, el comprador hace los pagos mensuales de un préstamo que sigue a nombre del vendedor. Quienes practican esto con cuidado le ponen infraestructura a ese hecho: pagos canalizados por una compañía de servicio de préstamos independiente, para que ambas partes puedan demostrar qué se pagó; una autorización escrita para que el comprador pueda hablar con el banco sobre la cuenta; y el seguro de la propiedad reestructurado para que la cobertura no se pierda al cambiar el asegurado.

Las situaciones donde aparece el método las dicta su aritmética. Vendedores con poco efectivo para llevar a un cierre, propiedades cuyo préstamo existente tiene una tasa de interés más baja que las tasas actuales, y vendedores cuya prioridad es librarse del pago más que maximizar lo que reciben son los patrones que se repiten. En el marketing de inversionistas, el subject-to se agrupa con el financiamiento del vendedor bajo la etiqueta de "finanzas creativas".

Casi todo contrato hipotecario moderno contiene una cláusula due-on-sale — vencimiento por venta: una disposición contractual que establece que, si el deudor transfiere la propiedad sin el consentimiento del banco, el banco puede declarar el saldo restante completo inmediatamente exigible. Una compra subject-to es exactamente esa transferencia, así que la cláusula pende sobre cada una de estas transacciones. Esto es un hecho del contrato de préstamo, y describirlo no requiere opinar sobre nada más.

Dos cosas sobre la cláusula conviene decirlas con precisión. Primero, es un derecho, no una consecuencia automática — la cláusula permite al banco acelerar el préstamo; no lo obliga a hacerlo, y si un banco determinado alguna vez la ejerce contra un préstamo que se está pagando puntualmente es decisión de ese banco, tomada en sus propias circunstancias. Segundo, el riesgo que crea no caduca: la cláusula queda disponible para el banco mientras el préstamo exista.

Lo que la aceleración significaría en la práctica es el escenario que todo tratamiento serio del subject-to recorre: el saldo completo declarado exigible, y el comprador necesitando refinanciar, vender o liquidar en el calendario del banco y no en el suyo. Quien no pudiera hacerlo enfrentaría los remedios por incumplimiento — sobre un préstamo que sigue a nombre del vendedor, razón por la que el riesgo pertenece a las dos partes y no a una sola.

La exposición del vendedor es el espejo del beneficio del comprador. El préstamo sigue siendo obligación legal del vendedor: si el comprador deja de pagar, los pagos perdidos, el incumplimiento y una eventual ejecución hipotecaria caen sobre el historial de crédito del vendedor, atados a una propiedad que ya no es suya y que no puede vender para resolver el problema. El saldo pendiente además sigue contando como deuda del vendedor cuando solicite su próxima hipoteca, lo que puede reducir para cuánto califica.

Las exposiciones del comprador, más allá de la aceleración, vienen de ser dueño de la garantía del préstamo de otra persona. La vida financiera posterior del vendedor puede entrometerse — demandas o una bancarrota del vendedor pueden complicar una propiedad atada a su deuda. Los avisos de escrow, de seguro y de impuestos circulan por la relación del banco con el vendedor, y un lapso que nadie detecte a tiempo perjudica al dueño real. Estas son las razones por las que los practicantes insisten en búsquedas de título, arreglos de servicio de pagos y profesionales de cierre con experiencia para este tipo de compra.

Un ejemplo con cifras redondas inventadas, hipotéticas, que no describen ninguna propiedad real ni ningún listing de este sitio: un vendedor debe $180,000 de una hipoteca y acepta vender en $200,000 sujeto a ese préstamo. En el cierre la escritura se transfiere, el comprador lleva $20,000 más los costos, y el préstamo de $180,000 sigue a nombre del vendedor con el comprador haciendo sus pagos. No se originó ningún préstamo nuevo; la cláusula due-on-sale del existente pende ahora sobre el arreglo mientras dure.

Las estructuras cercanas se confunden fácil. Una asunción, como se dijo, mueve la deuda con la aprobación del banco. Un wraparound — muchas veces montado encima de un subject-to — hace que el comprador le pague al vendedor sobre un pagaré nuevo y más grande, del cual el vendedor sigue pagando el préstamo original. Un land contract deja el título con el vendedor hasta que el comprador termina de pagar — la asignación opuesta: el subject-to mueve el título y deja la deuda.

En el mundo del wholesale y del off market, el subject-to aparece tanto como una forma en que los operadores compran como una estructura que se ofrece a compradores inversionistas — listings cuya sustancia es el saldo y la tasa del préstamo existente tanto como la propiedad misma. Evaluar una operación así es evaluar el préstamo: su saldo, su tasa, su pago, y el hecho de que puede ser declarado exigible.

Como en todo este glosario, esta página describe el mecanismo y los riesgos que la propia industria nombra. Si una compra subject-to es apropiada, viable o sensata en una situación particular es una pregunta para las partes y sus propios asesores profesionales, y nada de esto es una recomendación sobre ninguna transacción.