¿Qué es la regla del 70?

La regla del 70 — en inglés, the 70% rule — es una fórmula de filtro que se usa en el negocio del fix and flip para ponerle rápidamente un techo a lo que un inversionista ofrecerá por una propiedad que necesita obra. La fórmula es: multiplicar el ARV — el precio al que se espera vender la propiedad después de remodelarla — por 70 por ciento, y restarle el costo estimado de la obra. El resultado se trata como lo máximo que ese inversionista pagará, una cifra que suele llamarse maximum allowable offer, o MAO.

Conviene decir qué clase de cosa es esta regla. No es un método de valuación, ni una técnica de avalúo, ni una afirmación sobre cuánto vale ninguna propiedad. Es un filtro rápido que los practicantes calculan para decidir, en segundos, si una operación merece una mirada más seria. El número que produce describe la estructura de costos y el apetito del propio inversionista, no la propiedad.

La regla se gana su lugar por la velocidad. Un flipper que filtra veinte prospectos al día no puede armar un presupuesto detallado para cada uno. Dos datos — un ARV y un estimado de obra — y una multiplicación producen un sí o un no que acierta lo suficiente como para ser útil, que es todo lo que se le pide a un primer filtro.

La fórmula retiene el 30 por ciento del ARV, y esa retención hace varios trabajos a la vez. Tal como la explican los practicantes, esa fracción debe cubrir los costos de comprar y de vender la propiedad — los costos de cierre y las comisiones o fees de la reventa final; el costo de sostenerla durante la obra — intereses del préstamo, impuestos, seguro, servicios; un colchón para las sorpresas que toda remodelación produce; y, después de todo eso, la compensación que el inversionista exige por asumir el proyecto.

Meter todo eso en un solo porcentaje grueso es precisamente el diseño de la regla. Cambia precisión por velocidad: no se estima ninguna línea individual, pero la retención total es lo bastante grande como para que, en un proyecto típico, las categorías que debe cubrir quepan dentro. Si de verdad caben en un proyecto concreto es exactamente lo que responde el presupuesto completo, que se arma después y solo para las operaciones que pasan el filtro.

Como la retención junta la compensación del inversionista con sus costos, la misma casa puede pasar el filtro de un inversionista y fallar el de otro. Quien tiene financiamiento más barato, costos de venta más bajos o un margen exigido menor puede justificar un multiplicador más alto; quien opera con costos de transacción altos necesita uno más bajo. El 70 es una convención, no una constante.

Los números que siguen son un ejemplo hipotético con cifras redondas — no describen ninguna propiedad real, ningún mercado real ni ningún listing de este sitio.

Un inversionista filtra una casa que necesita remodelación completa. Las ventas comparables de casas ya remodeladas sugieren un ARV de $200,000, y el recorrido de un contratista cotiza la obra en $40,000. El filtro: $200,000 × 0.70 = $140,000, menos $40,000 de obra, da una oferta máxima de $100,000.

Si el vendedor pide $95,000, la operación pasa el filtro y avanza a un presupuesto de verdad. Si el vendedor necesita $130,000, este inversionista la deja pasar sin gastarle una tarde — que es justamente la función de la regla. La regla no dijo que la casa vale $100,000; dijo que la aritmética de este comprador se detiene ahí.

Un wholesaler corre la misma fórmula desde la otra dirección. Para venderle un contrato a flippers que filtran al 70 por ciento, su precio pedido tiene que quedar en el MAO de esos compradores o por debajo — y el contrato con el dueño tiene que firmarse por debajo de ese precio pedido, al menos por el monto del fee que se busca. En el ejemplo, un wholesaler que quiere un fee de $10,000 necesita al dueño bajo contrato en $90,000 o menos.

El multiplicador se mueve con el proyecto y con quien lo aplica. Muchos inversionistas filtran con más cautela los proyectos grandes y con menos los pequeños, con el razonamiento de que los costos fijos de transacción pesan más en una casa barata — una carga de costos de $12,000 es una fracción mucho mayor de un ARV de $100,000 que de uno de $400,000. Por eso algunos practicantes usan un multiplicador más bajo en precios bajos y uno más alto en precios altos, y otros abandonan el porcentaje por completo debajo de cierto precio y filtran contra un margen fijo en dólares.

Los arrendadores que evalúan compras para renta muchas veces no usan la regla, porque su economía es otra: no van a revender después de la obra, así que una retención pensada para costos de reventa tiene menos sentido que una medida basada en la renta. La regla del 70 es nativa del flipping, y su retención tiene la forma de la estructura de costos de un flip.

También hay inversionistas que la rechazan por gruesa en las dos direcciones — deja pasar proyectos que un presupuesto completo habría aprobado, y aprueba proyectos que un presupuesto completo habría matado. La práctica constante entre operadores con experiencia es usarla solo como primer filtro y volver a hacer los números, línea por línea, en cada operación que sobrevive.

La fórmula vale lo que valen sus dos datos de entrada, y ambos son estimados. Un ARV es una opinión construida con ventas comparables, y un número de obra salido de un recorrido rápido puede omitir un techo o una fundación. Un error en cualquiera de los dos atraviesa la aritmética sin tocarla y aterriza en el techo de la oferta. La multiplicación nunca es el eslabón débil; los datos de entrada sí.

La regla tampoco dice si existe una operación en el número que produce. Calcula lo que un comprador pagará, no lo que ningún vendedor aceptará, y las dos cifras muchas veces no se encuentran. Un mercado donde los vendedores obtienen habitualmente más de lo que estos compradores pagan no es evidencia de que la regla esté rota — es evidencia de que esos compradores están eligiendo no competir ahí.

Por último, el resultado no es una cifra de mercado y nunca debe citarse como tal. Decir que una casa vale su MAO, o describir la distancia entre un ARV y un precio de compra como la ganancia de alguien, confunde una herramienta de filtro con una valuación. Todo lo que dice esta página describe lo que los practicantes calculan; ninguna cifra aquí es una valuación de ninguna propiedad.